Mietrecht – hier Thema des Monats – Details bei den Betriebskosten, hier am Beispiel Fahrstuhlkosten

Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs, sind grundsätzlich umlegbare Kostenpositionen.

Wenn diese Position im Mietvertrag steht, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet die dahingehenden Kosten auch zu tragen.

Was bedeutet jedoch,die Tatsache, wenn der Mieter im Erdgeschoss wohnt und der Aufzug deshalb für ihn ohne jeden Nutzen ist?

Was gehört zu den Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs?

Zu den Kosten gehört der Betriebsstrom, die Beaufsichtigung, die Bedienung und Überwachung der Anlage. Zu den Stromkosten gehören die Kosten aus dem Betrieb des Aufzugs hier der Fördervorgang und die Schaltungen sowie die Beleuchtung der Kabine. Des Weiteren gehört dazu die Pflege und die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Sicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft.

Üblicherweise werden Wartungsverträge mit Fachunternehmen abgeschlossen, oft mit dem Kundendienst des Herstellers. Soweit diese Verträge eine regelmäßige Überprüfung aller Sicherheitsteile der Schaltgeräte, Kabinenbeleuchtung, Anzeigegeräte und des Ölstandes im Getriebe sowie die Wartung, insbesondere den Abschmierdienst beinhalten, sind diese Kosten in voller Höhe ansatzfähig.

Zu den Wartungskosten zählen Arbeitslohn für Wartung und Abschmierung und die Kosten für Schmier- und Reinigungsmittel, Arbeitsaufwand und Materialverbrauch bei Ölwechseln in Motoren und Betrieben, Schrauben, Muttern, Splinten und ähnliches und die Kosten für den Ersatz sonstiger Kleinteile, die im Interesse der Betriebssicherheit vorsorglich ausgetauscht werden. Auch beim Ersatz defekter Kleinteile, wie Kolben und Kontakte, kann man davon ausgehen, dass es sich um umlegbaren Aufwand handelt.

Nicht dazu gehören jedoch Instandhaltungskosten, das wären die Kosten wie Arbeitsaufwand und Materialverbrauch von Reparaturen sowie die Erneuerung von Verschleißteilen. Hiervon wird auch der Austausch des Öl bei Hydraulikaufzügen erfasst. In der Sache erfüllt das Hydrauliköl die Aufgabe der Tragseile beim Seilaufzug, in dem er über den Druck im Hydraulikkolben, der durch eine Pumpe erzeugt wird, den Fahrkorb nach oben befördert.

Ein solcher Ölwechsel geht über den Ölwechsel bei Motor oder Getriebe hinaus.

Wie ist es bei Betriebsstörungen?

Waren zu ihrer Beseitigung nur Wartungsarbeiten erforderlich, so sind nach herrschender Meinung die Kosten umlagefähig.

Nach anderer Meinung sollte es darauf ankommen ob der Monteur den Aufzug mit den mitgeführten Bordwerkzeug wieder in Betrieb setzen kann, ggf. unter Reparatur oder Austausch kleiner Teile, oder ob der Ausbau und die Bearbeitung von Teilen in der Werkstatt notwendig ist. Im ersten Notfall handelt es sich um Wartung im anderen um Reparatur.

Hier wird also detailliert unterschieden.

Weiter ist umlagefähig die Reinigung der Anlage, dazu gehören nur die Kosten der Reinigung von Teilen und Flächen außerhalb des Fahrkorbs, also dessen Außenflächen und des Fahrstuhlschachts, der Seile, Räder und ähnliches. Die Reinigung des Inneren zählt zu den Kosten der Gebäudereinigung.

Wie ist es nun mit der zuerst gestellten Frage wenn der Mieter im Erdgeschoss wohnt?

Früher war es umstritten, ob der Erdgeschossmieter von der Aufzugskosten auszunehmen ist. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr im Jahre 2006 entschieden, dass es sich um eine Gemeinschaftseinrichtung handelt, deren Kosten von allen Mietern anteilig zu tragen seien.

Der Mieter habe die in der Betriebskostenaufstellung des Mietvertrages aufgeführten Aufzugskosten akzeptiert. Obwohl der Aufzug für ihn keinerlei Nutzen habe liege keine unangemessene Benachteiligung vor.

Eine gewisse Ungenauigkeit bei der Verteilung der Betriebskosten wären nicht zu vermeiden.

Vgl. BGH GE 2006, 1398.

Die Rechtsauffassung des BGH überzeugt keinesfalls, da der Erdgeschossmieter aufgrund der Lage der Wohnung nicht von der Aufzugsanlage partizipiert und die anfallenden Wartungskosten durchaus erheblich sein können.

Dessen ungeachtet ist die Entscheidung des BGH zu beachten.

Zu empfehlen ist bei nahendem Abschluss eines Mietvertrages bei der es sich um eine Erdgeschosswohnung handelt mit dem Vermieter zu vereinbaren, dass die Position Aufzug in den Mietvertrag gestrichen wird.

Das wäre angemessen und sachgerecht.

Rechtsanwältin Evelyn Wettstein