Mieterhöhung: Auch bei einer Wohnflächenabweichung muss die Kappungsgrenze beachtet werden

Eine Mieterhöhung hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen. Das gilt unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14) entschieden und damit teilweise seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben.

Betroffen war in dem Fall der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Vermieterin verlangt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften die momentan geschuldete Miete um 15 Prozent (94,46 EUR) erhöhen dürfe. Darüber hinaus sei sie berechtigt, die Miete entsprechend weiter anzuheben, da die vertraglich vereinbarte Wohnfläche um 33,95 Prozent überschritten sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 EUR zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 EUR gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. 

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Die Richter am BGH entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.
Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße könnten im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen. Anderenfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Bisher musste sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug.

Für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, gilt nun Entsprechendes. Hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit, die Miete einseitig anzupassen. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, die tatsächliche Wohnfläche zutreffend zu ermitteln.

Evelyn Wettstein
Rechtsanwältin

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