Welche Modernisierungsmaßnahmen muss der Mieter dulden?

Am Landgericht  Berlin (67 S 120/15 bzw. 63 S 56/14)  ist derzeit ein Rechtsstreit über die Frage anhängig, in welchem Umfang Mieter Modernisierungsmaßnahmen hinnehmen müssen. Die Klägerin, ein großes kommunales Wohnungsunternehmen in Berlin, fordert von den Mietern einer Wohnung in einem Miethaus in Berlin-Pankow u.a., dass sie den Einbau einer Gaszentralheizungsanlage dulden. Außerdem soll eine Außenwärmedämmung angebracht werden und das Bad durch Hinzunahme einer Abstellkammer vergrößert werden.

Das AG Pankow-Weißensee hatte der Klage hinsichtlich des Einbaus der zentralen Heizungsanlage und des Bades stattgegeben. Hinsichtlich der Wärmedämmung hat es die Klage abgewiesen. Gegen das Urteil haben beide Seiten Berufung eingelegt.

Die Berufungskammer des Landgerichts hat bisher vorläufig beraten, aber noch keine abschließende Entscheidung getroffen. Die Richter wiesen darauf hin, dass es von den konkreten Gegebenheiten abhängig sei, ob durch den Einbau einer Gaszentralheizung die für einen Duldungsanspruch erforderliche Wohnwertverbesserung eintrete. Das gelte insbesondere, wenn bereits – wie hier – in der Wohnung eine Gasetagenheizung vorhanden sei. Wenn der Energieträger gleich bleibe, liege es nicht auf der Hand, dass dadurch Energie eingespart werde. Vielmehr müsse durch einen Sachverständigen geprüft werden, ob z.B. im Hinblick auf etwaige Verteilungsverluste überhaupt ein geringerer Energieverbrauch ermöglicht werden könne.

Hinsichtlich der Wärmedämmung verwies die Kammer darauf, dass der Gesetzgeber hier ausdrücklich unterschieden habe. Er habe die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen und die Frage, inwieweit dadurch eine Mieterhöhung berechtigt sei und die Kosten der Modernisierung auf den Mieter umgelegt werden können, in zwei separate Verfahren aufgesplittet. Es sei offensichtlich eine vom Gesetzgeber gewünschte energetische Maßnahme, wenn eine Wärmedämmung angebracht werde. Sie verbessere den Wohnwert. Folge sei, dass sie geduldet werden müsse. Wie hoch die Energiekosten für die Produktion der Wärmedämmung im Verhältnis zu der Energieeinsparung seien, und ob ein Missverhältnis zwischen den Kosten der Maßnahme und der dadurch eintretenden Energiekosteneinsparung vorliege, sei nach geltendem Recht für die allein zu beurteilende Frage der Duldung unerheblich. Insofern handele es sich auch um rechtspolitische Erwägungen, die hier nicht berücksichtigt werden könnten.

Aufgrund des Mieterschutzes hat der Vermieter nur ganz eingeschränkte Kündigungsrechte. Daher habe der Gesetzgeber dem Vermieter als Ausgleich u.a. das einseitige Recht eingeräumt, Modernisierungsmaßnahmen unter Beachtung der rechtlichen Voraussetzungen durchzuführen. In diesen Fällen müsse der Mieter die Maßnahmen dulden. Die Energieeinsparungsverordnung verpflichte den Vermieter grundsätzlich, energetische Maßnahmen durchzuführen. Die in der Verordnung eingeräumte Möglichkeit von Ausnahmen sei aber nicht auf den Mieter übertragbar, da dieser nicht selbst verpflichtet werde. Mangels Regelungslücke könne diese Ausnahmeregelung auch nicht analog zu dessen Gunsten angewendet werden.

Dagegen sei zweifelhaft, ob die geplante Vergrößerung des Bades den Wohnwert verbessere. Das folge bereits daraus, dass kein zusätzliches Sanitärobjekt eingebaut werde und der Abstellraum entfalle.

Evelyn Wettstein
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Valentin Heckert, Harriet Schäfer-Heckert,
Wolfgang Andreas Klohe, Evelyn Wettstein, Martin Blaszczak, Matthias Müller

Kanzlei Rechtsanwälte Heckert & Kollegen

Akademiestr. 28
D-76133 Karlsruhe

Tel   0721 / 91 36 7-0
Fax  0721 / 91 36 7-10
Mail  mail@rae-heckert.de
Web www.rae-heckert.de