Mietrecht - hier Thema des Monats - Heizung

Noch ist der Winter nicht vorbei.

Draußen ist es kalt und drinnen manchmal auch.

Was für Rechte Sie als Mieter haben will ich heute ein wenig beleuchten.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, falls nicht eine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, in der Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April des Jahres zu heizen.

Das nennt man die Heizperiode.

Was ist aber, wenn außerhalb dieser Zeit ein Kälteeinbruch ist?

 Dann ist der Vermieter auch verpflichtet zu heizen, jedoch nur dann, wenn die Zimmertemperatur tagsüber zeitweise unter 18 Grad sinkt und wohl davon auszugehen ist, dass diese kalte Witterung länger als ein oder zwei Tage anhält.

 Die Heizpflicht während der Heizperiode bedeutet, dass die Heizung so ausgelegt und eingestellt sein muss, dass eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad erreicht werden kann.

Auch hier gibt es keine Paragraphen in denen dies geregelt ist, jedoch habe mehrere Gerichte diese Richtwerte angenommen.

Diese Werte sind während der Zeit von ca. 07:00 bis ca. 24:00 Uhr zu gewährleisten. Während der Nacht kann die Temperatur abgesenkt werden, jedoch nicht unter 18 Grad, so die herrschende Meinung in der Rechtsprechung.

Was macht nun der Mieter, wenn er feststellt, dass der Vermieter nicht die Durchschnittstemperatur von 20 bis 22 Grad während der üblichen Tagesstunden gewährleistet?

 Dann muss der Mieter den Vermieter auffordern Abhilfe zu schaffen, am besten schriftlich, um den Nachweis erbringen zu können, dass man den Mangel dem Vermieter mitgeteilt hat.

Wenn dann der Vermieter immer noch nicht aktiv wird, kann der Mieter die Miete kürzen, also von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch machen.

Die Höhe der angemessenen Minderung ist wiederum nicht von vornherein zu beantworten. Das hängt von der individuellen Situation ab.

Wenn die Heizanlage während der Heizperiode komplett ausfällt, dann kann man die Miete von 50 % bis 100 % kürzen. In diesem Zusammenhang ist auch eine fristlose Kündigung denkbar, da die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter unzumutbar sein könnte.

Ich empfehle hier eine genauere Prüfung bei unserer Mieterberatungsstelle.

Eine weitere Möglichkeit des Mieters ist, wenn der Vermieter trotz Aufforderung seiner Verpflichtung nicht nachkommt, dass er die Kosten für die Anschaffung eines elektrischen Heizgerätes und die damit verbundenen Stromkosten als Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden kann.

Die Höhe der Minderung kann sehr unterschiedlich sein, da sie im Ermessen der jeweiligen Gerichte liegt. Mit diesem dehnbaren Begriff kann ein Mieter wenig anfangen, auch hier empfehle ich eine Beratung in unserer Kanzlei.

Hier einige Urteil die die Rechtssprechung in Deutschland beispielhaft aufzeigt:

• Ausfall der Heizung im Schlafzimmer für den Monat Februar, hier wurde eine Mietminderung von 20 % für angemessen erachtet, vergleiche eine Entscheidung des Landgerichts Hannover WuM 1980, 130.
•  Bei Ausfall der Heizung in den Wintermonaten ging das Landgericht Kassel, hier abgedruckt WuM 1987, 271 wie auch das Landgericht Bonn, abgedruckt WuM 1982, 170 davon aus, dass eine Mietminderung von 50 % angemessen ist.
• Das Landgericht Berlin sowie das Landgericht Hamburg sahen dies anders und gingen von einer 100%igen Mietminderung aus, wenn ab Beginn der Heizperiode die Wohnung ohne Gas für Herd, Heizung und Warmwasser ist (vergleiche WuM 1993, 185; WuM 1976, 10). 
• Bei nicht ausreichender Beheizbarkeit im Schlaf- und Kinderzimmer sowie für Küche und Bad ging das Gericht von einer 10%igen Mietminderung aus, siehe hier Amtsgericht Potsdam, WuM 1994, 376. 
• Fehlt in der Küche eine Beheizungsmöglichkeit so ging das Landgericht Berlin, GE 1983, 767 von einem 20%igen Mietminderungsrecht aus. 
• 20 % nahm das Amtsgericht Köln, WuM 1978, 189 an, wenn nur eine Raumtemperatur von 16 bis 18 Grad erreichbar ist.

Das ist die Größenordnung und der Rahmen der dann für den Einzelfall konkretisiert wird.

In jedem Fall sollte der Mieter von seinem Mietminderungsrecht Gebrauch machen.

Wichtig ist hier zu wissen, dass man rückwirkend die Miete nicht kürzen kann, es sei den man hat den Vorbehalt der Mietminderung ausdrücklich bei der Zahlung der Miete erklärt.

Wichtig ist ebenfalls zu wissen, dass dann, wenn der Mieter monatelang die Miete nicht kürzt, obwohl er den Mangel kennt und der Vermieter keine Abhilfe schafft, dass dann unter Umständen das Recht der Mietminderung verwirkt sein kann, das heißt der Mieter nicht mehr berechtigt ist, die Miete zu kürzen.

Wichtig ist ebenfalls zu wissen, dass die Minderung üblicherweise von der Bruttomiete vorgenommen wird, das heißt die Miete plus Nebenkosten.

Der Mieter selbst kann heizen wie er will, jedoch hat er als Mieter und Vertragspartner auch eine Schadensminderungspflicht und die verpflichtet ihn darauf zu achten, dass Schäden an dem Eigentum des Vermieters verhindert werden, die etwa durch ein Zufrieren der Rohre entstehen könnten.

Ansonsten bleibt dem Mieter nichts anderes übrig als auf den Frühling zu warten.

Meine Informationen haben natürlich keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellen lediglich einen allgemeinen Abriss dar.

Bei weiteren Fragen steht Ihnen die Unterzeichnerin gerne zur Verfügung.

Bis dahin grüßt Sie

Rechtsanwältin Evelyn Wettstein